Min opsparing er blevet halveret det seneste år, fordi jeg havde en blanding af obligationer og aktier. Nu står det hele kontant på en aftalekonto, men til en relativ beskeden rente. Derfor ønsker jeg i stedet at købe en ejerlejlighed, som jeg agter at udleje i form af fire enkeltværelser med fælles bad, køkken og stue.
Kan jeg være sikker på at kunne opsige lejerne med en måneds varsel?
Er der lovregler, jeg skal være ekstra opmærksom på?
Når jeg har haft lejligheden i nogle år, agter jeg selv at bo i den i en periode, så jeg derefter kan sælge den skattefrit.
"P.G."
Svar:
NEJ! og PAS PÅ!
Du gør klogt i at glemme alt om den beskrevne investering, for du kan hverken udleje lejligheden i form af enkeltværelser eller opsige dine lejere med en måneds varsel.
Køber du en ejerlejlighed, må du ikke splitte den op i enkeltværelser. Det fremgår af boligreguleringslovens § 47 stk. 2, der bestemmer følgende:
"En bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke".
Til gengæld kan du udleje lejligheden i sin helhed, og dine lejere har ret til at videreudleje, dvs. fremleje, et eller måske flere enkeltværelser. Men denne model bevirker, at du ikke kan opsige lejerne, hvis du ønsker at sælge lejligheden. Derfor står du med en ejerlejlighed, som kun kan sælges med respekt af lejemålet og dermed til stærkt reduceret pris.
Hvis du skulle få den idé, at du kan indgå tidsbegrænsede lejemål, fx et år ad gangen, holder den heller ikke. Dine lejere kan anlægge sag for at få tidsbegrænsningen tilsidesat efter lejelovens § 80 stk. 3:
"Boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold".
Desuden gør du klogt i at regne på, hvor stor en del af den månedlige udgift på lejligheden, du kan få ind ved at udleje den. Du kommer nemlig til at skulle have penge op af lommen i de kommende år, for du kan maksimalt forlange en husleje, der svarer til "det lejedes værdi", dvs. hvad lejeboliger af tilsvarende størrelse og standard koster i det pågældende område. Huslejen vil ikke kunne dække dine udgifter til kreditforeningslån m.v.
Når det gælder udlejning til beboelse, er der mange regler, du ikke kan komme udenom. Den danske lejelovgivning indeholder en række bestemmelser, der gælder, uanset om du får dine lejere til at skrive under på noget andet i en lejekontrakt.
J.G./E.F.