Pensionsopsparing i lejlighed

Jeg har for nylig hævet min kapitalpension, og derfor skal jeg nu have investeret nogle af pengene, så jeg kan få et skattefrit afkast om måske otte til ti år.
I den forbindelse har jeg fundet en ejerlejlighed, hvor der udover en stor stue er tre gode værelser, som jeg agter at udleje til tre forskellige lejere, der alle får adgang til køkken, bad og stue.
Er der noget, jeg skal tage højde for ved udformning af lejekontrakterne?
Det er min plan at købe ejerlejligheden, udleje værelserne i nogle år og derefter selv bo i lejligheden i måske et år, inden jeg kan sælge den med en skattefri fortjeneste.
Kan I få øje på juridiske faldgruber ved denne plan?
Kan I ellers give mig nogle gode råd i denne sammenhæng?
"L.P.J."

Svar:
JA!, JA! og atter JA!
Du gør klogest i at investere dine penge på en anden måde, for juridisk set er du fuldstændig på afveje med den omtalte plan.
For det første må du ikke købe en ejerlejlighed for derefter at udleje den som enkeltværelser. Det fremgår af boligreguleringslovens § 47 stk. 2, der bestemmer følgende:
"En bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke".
For det andet risikerer du at stå med en ejerlejlighed, som du slet ikke kan komme til at bo i, efter du har udlejet den. Selv om du indgår en tidsbegrænset kontrakt på udlejning af hele lejligheden - i stedet for din oprindelige og ulovlige plan med enkeltværelser - kan dine lejere få tidsbegrænsningen ophævet. Dette vilkår vil ikke "være tilstrækkeligt begrundet" i dine egne forhold, dvs. dit ønske om en god investering. Derfor står du måske med en ejerlejlighed, som kun kan sælges med respekt af lejemålet og dermed til stærkt reduceret pris.
For det tredje kan du næppe få et rimeligt løbende afkast af din investering, da du maksimalt kan kræve en husleje, der svarer til "det lejedes værdi", dvs. hvad sædvanlige udlejningsboliger af tilsvarende størrelse og standard koster i husleje i det pågældende område. Selv om du eventuelt får dine lejere til at skrive under på, at de vil betale en højere husleje, kan de dagen efter anmode huslejenævnet om at få huslejen sat ned, fordi den væsentligt overstiger "det lejedes værdi".
Vi nøjes med at give dig et enkelt godt råd: Glem alt om den plan.
J.G./E.F.